買房貸款怎么貸？住房貸款還款方式哪種劃算？

我們通常說的商業貸款一般指個人住房貸款，是中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款利率。

①貸款額度高，是比較常見的貸款方式。

②與公積金貸款相比，貸款條件方面的限制比較少，首套房、二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商業貸款。

③與公積金貸款、組合貸款相比，貸款的流程相對簡單，貸款發放的速度快。

①貸款基準利率為4.9％，貸款的總利息比較高。

②“認房又認貸”，即只要有過貸款記錄，名下無房再買房，也被視為二套房。

商業貸款可以提取公積金用來償還貸款?！蹲》抗e金管理條例》第二十四條中明確規定，職工償還購房貸款本息的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。

①購房人的有效證件，包括身份證、戶口本等。

②婚姻證明，已婚提供結婚證明，離婚提供離婚證明，單身提供單身證明。

③購房合同，購房人與開發商簽訂的購房合同或協議。

④首付款發票，首付款結清證明。

⑤購房人收入證明，購房人的工作和收入證明。

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。

公積金貸款5年以上貸款利率為3.25％，產生的總利息低，比較省錢。

①貸款要求多，采用公積金貸款，不僅要求個人的信用良好，此外，自貸款之日起前6個月，個人的公積金賬戶須是連續正常且足額繳納的。

②貸款房產受限制，公積金貸款僅針對購買普通住宅的家庭，非普通住宅和非住宅，不可以使用公積金貸款。

③貸款額度有限，公積金的貸款額度受個人公積金繳存年限、余額的限制，此外，政策還規定了公積金的最高可貸款額度。

④在家庭公積金貸款未結清的情況下，不能使用公積金貸款買二套房。

⑤辦理流程復雜，放款速度慢，很多樓盤拒絕使用公積金貸款。

個人住房公積金個人能貸多少，取決于借款人的還貸能力、綜合資質，還有住房公積金賬戶余額、房屋評估價值，以及當地的市場情況等多方面的因素。最關鍵的是，每個地區的公積金貸款政策都不相同，所以最高可貸額度和計算方法也是不一樣的。

大部分城市都規定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都單筆住房公積金貸款最高額度為60萬元；廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%。

①只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款。

②申請貸款前，連續繳存住房公積金的時間不少于六個月。

③配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

④貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除了必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，要沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。

⑤公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限必須一致。

準備材料---初審與評估---審核---辦理擔保手續--簽訂相關合同--銀行放款---按月還款

貸款利率較為適中并且貸款金額較大。

①辦理組合貸款，需同時符合公積金貸款和商業貸款的申請要求，借款人需要辦理一次公積金貸款，再辦理一次商貸，準備材料較多，手續也比較繁瑣，需要2至3個月的時間完成。

②借款人申請組合貸款后，商業貸款的部分會在央行個人征信系統中留檔，假設購房者想再次買房，將算作二套房。

①有合法的身份；

②按時足額繳存住房公積金的職工；

③有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

④有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

⑤有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；

⑥有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

⑦符合當地公積金管理部門規定的借款條件；

⑧貸款行規定的其他條件。

買房貸款方式哪個更劃算？MAIgoo小編認為，對于已參加交納住房公積金的居民來說，購房時應當首選住房公積金低息貸款。如果購房款超過公積金貸款的額度，那么不足的部分要向銀行申請住房商業性貸款，也就是組合貸款。沒有繳納住房公積金的人群，就只能選擇商業貸款了。【按揭貸款買房>>】

雖然二手房和新房享受的貸款政策基本一致，但二手房會受到評估價格以及房齡的影響，貸款額度會降低。新房的貸款年限最多為30年，而二手房由于受到房齡的限制，通常貸款年限不到30年，通常二手房的房齡越老，貸款年限就越短。【二手房貸款>>】

一般購房者需要到銀行了解相關情況，并且辦理相關的所需資料來申請個人住房貸款。然后銀行會對購房者進行審查，進而對貸款的額度進行確定。那接下來借款合同的辦理，由銀行代辦保險，再辦理產權抵押登記和公證。剩下的就是由銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

商業貸款，一般首套房3成首付，二套房4-6成首付，三套房不給予貸款；公積金貸款，一般首套3成，二套4成，三套禁貸。不管哪種貸款，首套房的首付比例，全國一樣，但二套房的首付比例，不同城市的要求不一樣。

一般來講，銀行覺得可以貸款給你的話，會按照你的退休年齡減去你的實際年齡，剩下的數字就是你可以貸款的年限，原則上最多不超過30年。

一般而言，貸款年限越長，每個月的還款額就越少，但總計的貸款利息就越多；而貸款年限短的話，雖然總計的貸款利息少了，但每個月的還款額就增加了很多。根據貸款年限長短這一特點，購房者可以選擇適合自己的貸款年限，沒有絕對的說法是貸款20年更好還是貸款30年更好。

通常的情況下，快的話大約需要一星期，慢的話可能需要幾個月。至于時間的長短，主要取決于借款人和銀行兩個方面。比如借款人在辦理房貸的時候，提交的資料比較的齊全，銀行審核的過程中不需要補充任何的資料。這樣的話，一般一星期就能辦理成功。

年齡過大的人群，因為貸款人年齡越大，身體出現健康問題的幾率就越大，影響還貸。從事高危職業的人群，這類人群隨時會有生命危險，無法按時還貸。除此外還有信用記錄不好的人，工資太低、還款能力不達標的人。

可以先去找銀行業務員溝通，建議增加首付款數額，減少貸款的申請金額，將資料準備齊全后再向銀行申請貸款，或者嘗試換一家銀行。也可以去找擔保公司貸款，但是涉及到的費用會比銀行貸款的費用更高。實在不行可以和賣家協商解除購房合同，如果是銀行本身原因無法貸款，那么賣家應該無條件退還購房首付。如果是因為購房者自身原因，購房者需要承擔違約責任，支付違約金給賣家，同時賣家應該返還首付款。

Maigoo網編了解到貸款者可以帶上身份證親自到貸款銀行網點的個貸部門查詢，也可以通過網銀查詢，貸款者還可以打貸款行的客服電話查詢。

勇于償試下向周邊的親戚朋友同事們籌措些應急的資金；可向貸款銀行提出延長借款期限的書面申請，請求銀行延長借款期限；或者在征得貸款銀行同意后，可轉讓或賣掉房子，用轉讓或出售房子所得到的資金償還房貸；實在不行就只能拍賣房產，如果超過規定時間未還款銀行拍賣房產后，會扣留欠銀行的款項部分。

無論是銀行還是各金融機構，基本上都會有容時容差服務。也就是說房貸在還款的時候一般都會有一個寬限期，只要在寬限期內還上房貸，是不會算作逾期的。比如金融機構一般是有1到3天的寬限期，銀行也差不多，建設銀行還有長達8天的寬限期。若只是逾期一天的話，只要你不是惡意逾期，那么只要及時把錢還上并說明原因，一般也不會進入征信系統里產生不良信用記錄的。但也有些銀行比較嚴格，可能一逾期就會上征信，大家一定要了解清楚貸款行或貸款機構的規定。

房產證能夠拿到的時間主要是看你購買的是什么樣的房子，若你購買的是期房的話，如果合同沒有約定，那么一般在房屋交付后的三個月內就能夠拿到房產證了。如果你購買的是現房或者是二手房的話，一般在合同簽訂的三個月內就可以拿到房產證了。

等額本金提前還款的情況，若貸款過半，剩下的本金比重較大，利息比重較小，如果提前還款，能夠節省的錢很少。如果是等額本息提前還款，一般情況下，當還款期限超過三分之一的時候，提前還款就不劃算了，因為剩下的利息并不多，基本上都是本金。

據MAIGOO小編了解，可以賣，3種方法：

①到銀行查一下貸款本金有多少，找到新買主后，讓新買主把商定的房價減去貸款本金的現金給你，到銀行辦理轉按揭手續，把房子和貸款均轉到新房主的名下。

②自己拿錢或借錢把貸款還上，然后賣房，賣完后還借款。

③如果買房人有足夠的現金，讓買房人先拿一部分錢把貸款還上，解除抵押后，更名同時把余款付清。

貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

還款額度比較穩定，對于貸款人來說操作起來是比較簡單的，每月承擔相同的款項也方便安排收支。

需要花費的利息是比較高的，因為利息不會隨本金數額歸還而減少。

前期還款壓力不大，這種還款方式適合一般的工薪族。不適合以后打算提前還款的人。

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

每月還款額=（貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

隨著還款期限的減少，還款負擔逐月遞減。如果選擇恰當的時機提前還款的話，可以節省大量利息支出。

前期可能承受比較大的還貸壓力。

比較適合收入高、還款能力比較強的購房者。

一次還本付息法是指借款人在貸款期內不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，又稱為到期一次還本付息法。一次還本付息這種方式適合短期借款。

貸款期為一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）]

貸款期不到一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]

一次性歸還本金和利息即可，既可提高資金占有率，也可緩解借款人的還貸壓力。 操作簡單，省去了每月還貸的麻煩。

貸款期限短，資金占有率高的同時，意味著利息也會水漲船高。容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。

適合短期借款，自我安排能力較好的人群。

本金歸還計劃是指借款人經過與貸款機構協商,每次本金還款不少于一定金額，兩次還款間隔不超過一定期限，利息可以按月或按季度歸還。這是等額本金還款的變體。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。

選擇本金歸還計劃，借款人在寬限期內僅需支付利息，不需償還本金，還款壓力小，資金利用率高。

寬限期后的還款壓力大，寬限期滿后，必須要把本金還進去。

較適合資金周期率快，回款周期短的客戶。

這兩種還款方式，沒有本質上的差異，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區別在于，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

預計未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款；預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。